2025房貸轉貸划算嗎？轉貸vs轉增貸差異、3大申請時機全解析！

一、房貸轉貸是什麼？什麼情況適合辦理

房貸轉貸，簡單來說，就是將原本的房屋貸款轉移至另一家銀行。透過重新鑑價與重新申請貸款，爭取更低的房貸利率、更長的還款年限，甚至更彈性的還款條件。這類操作常見於屋主希望降低月付金負擔、節省總利息支出，或整合其他高利債務時，成為一種重要的理財手段。

• 原貸款利率明顯偏高
• 銀行針對新戶推出限時優惠方案或利率補貼
• 想延長貸款年限、降低月繳金額壓力
• 信用條件提升，可申請更優利率與貸款條件
• 希望整合債務，將信用貸款或卡債併入房貸以降低整體利息成本

（1）無法繼續適用「新青安貸款」優惠

• 若原本是透過政府補貼利息的新青安房貸方案（首購族專案）申貸，一旦轉貸至其他銀行，就會喪失新青安資格，後續將改依銀行一般利率計算，等於自動放棄原本的低利優惠。

（2）可能產生違約金與額外費用

• 如果原貸款尚在綁約期內，提前清償貸款可能需要支付違約金，通常為剩餘貸款額的1%至3%。此外，轉貸過程中還會產生各種費用，包括估價費、設定費、代書費和塗銷費等，這些費用可能會顯著增加整體轉貸成本。

（3）房屋重新鑑價，影響核貸額度

• 在轉貸過程中，銀行會對房屋進行重新鑑價。如果房市下滑或房屋所在區域的需求減少，可能會導致房屋估價不足，這樣會影響貸款的成數，甚至可能低於原貸金額，從而影響借款人的貸款額度。

總結來說，房貸轉貸是一項具有彈性的財務工具，若搭配市場趨勢與個人財務狀況妥善規劃，可望有效降低利息負擔、提高資金運用效率。

二、轉增貸是什麼

房貸轉增貸，是指屋主在辦理房貸轉貸時，藉由房屋增值或原貸款已繳清部分，向新的承貸銀行申請更高額度的貸款，再將扣除原貸款餘額後的差額，作為自由運用資金。此資金常用於裝潢整修、周轉資金、投資理財或清償其他高利貸款，具有靈活彈性的資金調度功能。

1、增貸額度怎麼算？三大關鍵要素一次看懂

（1）房屋鑑價金額

• 銀行會委由專業估價公司對房屋進行鑑價，通常為市價的80%～90%之間，視區段、屋齡、坪數與市場交易熱度而定。

（2）可貸成數限制

• 大多數銀行對於自用住宅的轉增貸，可貸最高80%～85%不等，若有穩定收入與良好信用，額度較易核准至上限。

（3）還款能力與信用條件

• 即便估價與成數條件良好，銀行仍會依據您的收入負債比審查是否具備足夠還款能力，若現有負債過高，仍可能影響增貸金額。

2、轉增貸案例試算

• 房屋市場價值：約 1,200 萬元

• 銀行估價成數：80% → 可貸上限為 960 萬元

• 原貸款剩餘本金：500 萬元

     ✅ 可增貸額度：960 萬 – 500 萬 = 460 萬元

3、轉增貸申請前必知的注意事項

以下是申請轉增貸前的重要提醒，幫助您做出明智決策：

• 利率可能變動：轉增貸屬於新貸款，利率依新銀行的當期方案計算，可能與原房貸利率不同。
• 增貸仍需謹慎：雖然利率較低，增貸資金仍屬負債，建議納入中長期理財計畫，避免不必要開支。
• 不再符合「房貸利息抵稅」資格：根據稅法規定，房貸利息抵稅的優惠僅限於自住房貸。如果轉貸後產生了額外的貸款（例如增貸或整合債務），或被稅務機關認定為非首次貸款，則可能無法繼續享有利息抵稅的資格，這會影響到年度綜合所得稅的扣除額。
• 評估總負債與升息風險：目前利率合理，但未來升息可能增加還款壓力，務必審慎計算。

三、 房貸轉貸 vs 轉增貸 vs 房貸增貸，怎麼選才聰明

當您在思考如何運用房貸優化財務時，除了「房貸轉貸」與「轉增貸」，其實還有一項常見選擇——房貸增貸。雖然名稱類似，但本質上是三種不同策略，各有適用時機與風險考量。

• 目的、優缺點一次看懂

🔍適合對象分析，你是哪一型貸款人？

情況一：只想省利息，不急需資金？

✅ 選擇房貸轉貸：比對各家銀行利率，透過轉貸壓低月繳與總利息。若尚有長期還款期，年省數萬至數十萬元不是夢。

情況二：需要一筆資金，用來裝修、投資或債務整合

✅ 選擇 轉增貸：可額外取得數十萬至數百萬資金，但須審慎評估收入與未來利率變化，以免貸過頭。

情況三：不想換銀行，僅希望小額追加資金？

✅選擇房貸增貸：適合急需資金但不想重新辦理轉貸流程者，若信用良好、繳款正常，原銀行可能會直接核准。

💡轉貸、轉增貸，這樣選才不吃虧

• 無資金需求者 → 優先考慮轉貸
• 有資金需求者 → 轉增貸或房貸增貸
• 房價未明顯上漲 → 建議先觀望或僅轉貸

四、 辦理房貸轉貸或轉增貸划算嗎？三大判斷標準一次搞懂

是否該辦理轉貸或轉增貸，取決於個人財務狀況與市場環境。以下三大關鍵指標，能幫助您快速判斷是否值得行動：

1、利率差異與轉貸成本

轉貸雖可享有更低利率，但也會產生手續費用及違約金。

2、房屋增值潛力

想申請轉增貸，房屋的鑑價結果決定增貸額度。若房屋位於熱門地段（如捷運沿線、新重劃區），銀行鑑價較高，貸款成數最高可達85%，能取得更多資金。

⚠️ 但若房價持平或下修，鑑價結果不如預期，可能無法貸到理想金額，甚至白跑一趟。

3、資金用途與風險規劃

轉增貸能快速提供資金，但資金運用需審慎規劃，才能提升資產效益，同時不增加財務壓力。

✅ 若用於裝修、自用資產、或報酬穩定的投資，有機會創造資產正向循環。
⚠️ 但若用於高風險投資（如加密貨幣、槓桿交易），一旦市場逆轉，可能造成還款壓力加劇。

總結來說，房貸轉貸是一項兼具彈性與成本效益的財務工具。若能掌握利率趨勢與自身財務條件，善用轉貸搭配增貸，不僅能降低每月利息負擔，還能有效整合資金、提升運用效率，對於需要資金調度的房貸族來說，是值得積極規劃的一步。

五、2025房貸轉貸銀行比較

為協助讀者快速比較房貸轉貸與轉增貸方案，我們整理出六家銀行於2025年提供的熱門方案，包括利率、貸款年限、手續費與額度上限，讓您一目了然

• 中國信託銀行：首年2.185%，短期省息首選。
• 富邦銀行：高額轉貸免代書費。
• 將來銀行：低開辦費，靈活方案。

六、房貸轉增貸辦理流程

無論是選擇房貸轉貸還是轉增貸，掌握正確的辦理流程與注意細節，能大幅提升申請效率、降低被拒風險。以下為建議辦理步驟與常見注意事項：

1、確認需求

先明確自身目的：是希望降低房貸利率與月付款壓力（適合轉貸），還是有裝潢、教育、投資等資金需求（適合轉增貸），不同需求，會影響申請方向與銀行評估條件。

2、比較多家銀行方案

建議至少比對三家銀行，包括：

• 利率水準（固定 vs. 機動）

• 貸款成數與額度

• 費用與優惠（如免代書費、低開辦費）

• 審核彈性（信用評分、負債比要求）
  可善用各大銀行網站或轉貸比價平台進行初步試算。

3、準備必要文件

• 雙證件影本（身分證、健保卡）

• 收入證明（薪轉存摺、扣繳憑單或財力證明）

• 房屋權狀與原貸款合約

• 財產目錄（如有其他不動產或貸款）

資料完整能加快審核流程，避免來回補件耽誤時程。

4、申請鑑價與初審

銀行會評估房屋現值，並根據借款人信用紀錄、負債比、收入等綜合評分決定是否核貸與核貸條件。

5、核准簽約與撥款

確定核貸後，雙方約定貸款條件並簽約。新貸款銀行通常會代為清償原貸款（稱為「代償」），並完成抵押權塗銷與設定登記。如為轉增貸，增貸部分資金將撥入申請人帳戶。

6、後續帳務整合

原貸款結清後，記得向原銀行索取結清證明；同時應留意新貸款首期繳款時間與還款方式，避免遲繳影響信用。

七、常見問題

Q1：轉增貸會不會被拒絕？

是的，轉增貸有被拒絕的可能，原因通常包括以下幾點：

1. 信用評分不佳：若申請人過去有信用卡遲繳、貸款違約紀錄，或信用評分偏低，銀行會擔心借款風險，導致核貸不通過。
2. 工作與收入不穩定：若任職年資短、屬於高風險行業，或無固定收入證明，會影響銀行對還款能力的評估。
3. 負債比過高：若名下已有多筆貸款（如信貸、車貸），導致每月債務負擔過重，銀行會擔憂增貸後可能無法如期繳款。
4. 房屋估值偏低：若房屋位於偏遠地段、老舊公寓或市場交易量低的區域，銀行可能鑑價較低，影響可貸額度或拒絕增貸。

Q2：現在利率高，還適合轉增貸嗎？

若原房貸利率超過2.5%以上、或有高利貸款需整合，仍具轉增貸價值。建議評估整體總利息與每月現金流，而非僅看名目利率。

Q3：房貸轉貸與二胎房貸有什麼不同？

房貸轉貸是用新銀行清償原銀行的貸款，仍屬第一順位抵押權；二胎房貸則是在原貸款未清償的情況下，再向其他銀行或融資公司申請第二順位抵押貸款，通常利率較高，額度也較受限。

Q4：轉增貸與理財型房貸哪個好？

轉增貸是一次性增貸，利率較低，適合有明確的資金用途與金額；理財型房貸則是一種像「隨借隨還」的信貸額度，利率較高，適合短期或反覆資金周轉。

Q5：房屋估值波動會影響轉增貸嗎？

是的，若房價下跌，可能降低轉增貸額度或導致無法核貸。建議先請專業貸款顧問評估房屋價值與市場趨勢，確認申請時機。

Q6：轉貸會不會產生違約金？如何試算費用？

若原貸款在綁約期內，轉貸可能需付違約金，建議聯繫原銀行確認條款，並試算違約金與轉貸費用（開辦費、代書費等），確保划算。

利率高漲雖帶來壓力，也開啟了財務重整的契機。房屋轉增貸不只是換銀行，更是重新配置負債、整合資金的關鍵策略。與其被動面對現金流壓力，不如主動轉動財務齒輪，掌握銀行間的資金優勢，讓你的房子為你的未來創造更多可能。