房屋借款試算怎麼算？月付金、總利息與隱藏成本一次算個清楚

不提供勞工(勞保)貸款或機車貸款

想申請房貸、整合負債、或評估增貸、二胎？第一步一定是做房屋借款試算。但實務上，很多人試算完反而更困惑：「為什麼算出來的月付金，跟銀行說的不一樣？」、「利率只差 0.5%，總利息怎麼多這麼多？」「我這樣的條件，真的借得到嗎？」事實是，房屋借款試算不是單純按計算機，而是一個用來預判風險、成本與可行性的工具。如果試算方式錯誤，很可能在申請階段才發現額度不足、月付超出負擔，甚至被銀行婉拒。這篇文章會從最基礎的試算觀念開始，帶你一步步看懂 房屋借款試算怎麼算、怎麼比、怎麼用在實際申請上，讓試算結果真正對你有幫助。

一、房屋借款試算是什麼？為什麼一定要先做試算？

很多人一聽到房貸，就直接問：「我可以借多少？」但真正該先問的是：「我每個月能不能負擔？」房屋借款試算是什麼？房屋借款試算，簡單說，就是在你正式向銀行或金融機構申請房貸、增貸或申請二胎房貸前，先用試算工具把「每月要繳多少、總共要還多少、利息會吃掉多少錢」算清楚。

房貸試算公式的兩大重點

• 評估真實負擔：透過試算比較「本息攤還」與「本金攤還」的差異，預先知道寬限期後每個月要繳多少錢，避免資金斷鏈。

• 看見隱形成本：試算能讓你驚覺，原來拉長還款年限雖然月付輕鬆，但在 總利息 支出上可能會多付非常多錢。

透過房屋借款試算，你可以先用自己的條件模擬 房貸試算結果，快速看懂不同利率、年限與還款方式，對月付金額與總成本的影響，避免只聽銀行口頭說明，卻在簽約後才發現負擔超出預期。

二、房屋借款試算可以算出什麼重點

很多人在準備買房、增貸或規劃轉貸時，第一件會做的事情，就是上網搜尋 「房屋借款試算」 或 「房貸試算」。房屋借款試算真正的價值，不在「算數字」，而在「幫你抓風險與做選擇」。以下我將以實務角度，直接告訴你──房屋借款試算可以算出哪幾個「一定要看」的重點。

房屋借款試算是什麼？試算可以幫你算出哪些關鍵數字？

房屋借款試算是一種用來計算房貸成本的工具。想知道自己每個月要繳多少、利息會付多少、總成本會不會太高，還有不同利率或年限下月付金額的差異。房屋借款試算 就是把這些重要數字「算清楚、看明白」的第一步，也是你判斷貸款方案是否適合自己的依據。透過一次完整的房屋借款試算，通常可以掌握以下幾個重點：

• 每月月付金：了解是否符合目前收入與支出結構

• 總還款金額：避免只看月付，忽略長期負擔

• 總利息支出：比較不同利率方案的實際成本

• 還款年限差異：拉長或縮短年期，對月付與利息的影響

• 是否需要寬限期（部分二胎房貸或購屋房貸方案適用）

房屋借款試算是房貸族在簽約前最重要的功課。簡單來說，它透過房貸試算公式，將你的貸款金額、年限與利率代入，直接算出你未來每個月的 房貸月付金 與 總利息支出。透過試算，你能清楚掌握「每月房貸金額」、「利息總額」、「還款年限」等關鍵數字，進一步比較不同貸款方案，找到最適合自己的方式。

三、房屋借款試算前，先搞懂影響結果的關鍵條件

很多人在做房屋借款試算時，常常只輸入「想借多少錢」，看到月付金差不多能接受就覺得沒問題，但實際送件後卻發現核貸條件和預期差很大。房貸試算不是隨便輸入一個金額就好，結果會不會接近實際核貸，關鍵就在下面這三個條件。

1.房屋鑑價，不等於可貸額度

試算時最常被高估的，就是房屋價值。銀行與融資機構看的不是成交價，也不是你覺得值多少，而是實際的房屋鑑價。鑑價結果會直接影響可貸成數，進而左右你的月付金與總利息。如果一開始用錯基準，後面的房屋借款利率試算自然會全部偏差。

2.房貸利率類型與年期，決定每月壓力

同樣的借款金額，利率差一點點、年期差幾年，月付金就會差很多。做房屋借款試算時，一定要確認是用哪一種利率區間，尤其在二胎房貸利率試算中，利率區間本來就比一胎房貸高，如果試算時套用過低利率，很容易低估月付壓力。建議試算時至少抓「合理偏高」的利率，結果反而比較接近真實狀況。

3.現金流與負債比，影響你「能不能撐得住」

試算不只是給銀行看，更是給自己看的。除了貸款金額與利率，你也要誠實面對自己的每月現金流，包括其他貸款、信用卡分期、生活開銷。很多人借得到，但繳得很辛苦，問題就出在試算時沒有把整體負債一起算進來。

4.借款用途與貸款類型不同，試算基準也不同

很多人不知道，其實借款資金用途也會影響房屋借款試算的參考條件。像是自住購屋房貸、房屋增貸、二胎房貸（資金週轉、投資、整合負債）。不同貸款資金用途，銀行風險評估不同，利率、年期與可貸額度也會跟著調整。如果你是做二胎房貸月付試算，卻用一般房貸的條件來算，結果自然不準。

總結來說，房屋借款試算的重點不在於數字漂不漂亮，而在於是否接近實際核貸條件。只要先搞懂房屋鑑價、利率與年期、負債結構，以及借款用途這些關鍵條件，試算結果才能真正幫助你判斷風險與還款能力，也能避免核貸後才發現壓力過大的情況。

四、房屋借款試算實例比較

很多人會問：「我明明做了房屋借款試算，為什麼實際核貸後月付金差這麼多？」其實差異往往不是金額，而是利率、年期與貸款類型不同。下面用幾個常見情境，直接帶你看懂房屋借款試算結果為什麼會不一樣。

情境一：同樣金額，不同利率

假設借款金額相同，只差在利率，月付與總利息就會出現明顯落差。

重點看這裡：
利率只差 0.8%，30 年下來多付的利息就超過 40 萬。這也是為什麼在做房屋借款利率試算時，不能只看「能不能過件」。

情境二：同樣利率，不同年期

很多人為了降低月付金，會選擇拉長年期，但總成本也會跟著上升。

重點看這裡：
年期拉長，月付雖然變輕，但總利息多付將近 50 萬，試算時一定要把這筆成本算進去。這也是為什麼試算時不建議只用「最低利率」來算。

五、為什麼只看銀行房貸試算不夠？多數人忽略的還款壓力真相

很多人做銀行房貸試算時，會直接使用官網的試算工具，看到一個「看起來很輕鬆的月付金」，就以為這就是未來實際要繳的金額。但實務上，單看銀行提供的房貸試算，往往會低估真正的還款壓力。

1.銀行試算，多半只算「最理想條件」

大多數銀行的房貸試算工具，預設的是條件相對漂亮的情境。房貸試算只是參考值，並不等於實際核貸條件。大多數銀行房貸試算，預設條件通常是：

• 信用評分良好、無負債

• 收入穩定、職業加分

• 房屋條件佳、成數給滿

• 使用最低廣告利率試算

但實際核貸時，只要其中一項條件不符合，房貸利率、成數、年期都可能被調整，試算結果自然跟現實出現落差。

2.銀行房屋試算，通常沒算進「隱形成本」

銀行房貸試算大多只顯示月付金，卻不會主動提醒你：

• 是否有：開辦費、鑑價費、代書費

• 是否有：提前清償違約金

• 是否有：其他附加條件

• 利率是否為：前低後高的分段利率

這些費用加總起來，實際的房屋借款總成本往往比試算畫面高出不少。多數銀行的房貸試算，只計算「基本貸款條件」，但實務上還可能包含：

• 開辦費、帳管費

• 設定費、手續費

• 火險、壽險等相關費用

• 提前還款是否有違約金

完整的 房屋借款試算，應該把這些「看不到的小成本」一起納入，才能接近實際負擔。

3.二胎房貸與增貸銀行試算方式有何不同？多數人一開始就算錯

銀行官網的房貸試算，大多是以一胎房貸為設計基準，並不適合直接拿來套用在房屋二胎貸款試算或增貸情境。二胎房貸的利率區間、年期設定與風險評估邏輯，本來就和一胎房貸不同，如果用同一套試算方式，很容易產生錯誤期待。

4.評估房貸借款試算時，需要確認哪些資訊？

為了讓你的財務規劃更穩健，建議在參考試算結果時，同步確認以下清單：

缺失的資訊項目	對您的影響	建議應對方式
鑑價差額	自備款可能突然不足	先找房貸專員做「初步鑑價」而非只看成交價
寬限期結束後的壓力	月付金可能瞬間翻倍	試算時務必計算「寬限期後」的還款金額
提前清償違約金	想轉貸或賣房時會被多扣錢	確認「限制清償期」是 1 年還是 3 年
收支比 (DBR)	影響生活品質	確保房貸支出不超過家庭總收入的 40%

房貸試算適合當第一步參考，但如果你沒有進一步做完整的房屋借款試算，包含利率區間、成數調整、費用與風險評估，很容易在核貸後才發現壓力超出預期。
與其等結果出來才補救，不如在申請前就把所有可能的情境都算清楚，才不會讓房貸成為未來二三十年的負擔。

六、房屋借款試算常見問題 FAQ

• Q1：試算出來的利率就是最後的利率嗎？
• 不一定。 房屋借款試算 是以你輸入的數值為準。實際利率必須等銀行審核你的信用報告與房屋價值後，才會正式批核。建議多預留 0.1% – 0.2% 的緩衝空間。
• Q2：房貸手續費有哪些？會反映在試算裡嗎？
• 常見的包含開辦費、徵信費、抵押權設定規費（設定金額的千分之1.2）。設計完整的房貸試算 工具會讓你填入這些 房貸手續費，以便計算真正的總成本。
• Q3：提前還款會被罰錢嗎？
• 這要看你的合約是否有「限制清償期」。如果想省利息，建議在試算時就把「提前還款」的計畫納入，並確認銀行的違約金條款。

房屋借款試算不是銀行才需要的工具，而是借款人保護自己的第一道防線。無論你是要申請購屋房貸、房屋二胎借款，還是評估增貸空間，先把月付金與總利息算清楚，才能借得安心、還得不吃力。記住，真正適合的房屋借款方案，不是利率最低，而是長期負擔最穩定。

不提供勞工(勞保)貸款或機車貸款