二胎房貸成數如何提升？全面解析二胎成數影響因素與管道試算比較

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二胎房貸成數不僅決定了借款人能夠取得的資金額度，也直接影響資金的運用靈活度。因此，了解二胎房貸成數的計算方式、影響因素，以及不同貸款管道的成數差異，將有助於借款人在選擇貸款方案時做出更明智的決策。本文將全面解析二胎房貸成數的各項關鍵要素，並提供實用策略，助您提升貸款成數，實現更高的財務目標。

一、什麼是二胎房貸成數？

二胎房貸成數，是指貸款人以房屋作為抵押，申請第二順位的房屋貸款時，貸款額度與房屋價值的比例。這一比例的高低直接影響貸款人能夠取得的資金數額，因此，理解並提升二胎房貸成數，對於有資金需求的借款人來說尤為重要。

二、二胎房貸成數哪家高？不同管道的二胎成數試算差異比較

根據市場上的主要貸款機構，二胎房貸成數的高低有所差異：

銀行二胎房貸成數

銀行一般給出的二胎房貸成數最高可達房價的90%。由於銀行對風險控管要求較高，通常會嚴格審核房屋的鑑價與申請人的還款能力。

股票上市貸款公司二胎房貸成數

相比銀行，股票上市貸款公司提供的二胎房貸成數較為寬鬆，最高可達房價的100%。這意味著在相同房屋價值下，借款人能夠獲得更高的貸款額度。

民間二胎房貸成數

民間貸款機構的成數通常介於銀行和好事貸之間，最高可達房價的90%。這類機構審核標準相對靈活，但利率往往較高，借款人需謹慎評估風險與成本。

三、二胎房貸成數是怎麼算的？影響二胎房貸成數的關鍵因素

二胎房貸成數的高低，不僅取決於房屋的價值，申請人的個人條件也會對成數產生顯著影響。以下是主要影響因素：

職業穩定性與資產狀況

申請人的職業穩定性與收入來源，是銀行考量的重要指標。穩定的收入來源，無論收入高低，都會增加銀行對借款人還款能力的信心。此外，若申請人名下擁有其他不動產作為擔保，也有助於提高貸款成數。

負債比與還款能力

負債比反映了借款人的債務負擔情況，負債比越高，能夠運用的自由資金越少，銀行因此會降低房貸成數。一般來說，房貸支出不應超過家庭收入的30%，總負債不應超過60%，以確保還款能力。

個人信用狀況

銀行在審核房貸時，會檢視申請人的聯徵報告，確保其信用紀錄良好。過去的信用紀錄如有瑕疵，例如遲繳或循環信用卡未償還，將對房貸成數產生負面影響。提前養成良好的信用習慣，對提高房貸成數大有幫助。

房屋條件

房屋的地點、年齡、狀況等都會影響銀行對其價值的評估。新屋、地段佳的房屋，通常會獲得較高的鑑價，進而提高房貸成數。反之，老舊或地段不佳的房屋，成數可能會受限。

四、如何爭取更高的成數？提高二胎房貸成數的實用策略

若希望取得更高的二胎房貸成數，借款人可以採取以下策略，最大化自己的貸款條件：

多家銀行諮詢，選擇合適的貸款機構

在申請貸款前，借款人應先諮詢多家銀行或貸款機構，了解各自的房屋鑑價標準及貸款政策。特別是熟悉當地市場行情的銀行，往往能給出較為精準的鑑價，從而獲得更高的貸款成數。

提供保證人，提高還款信心

若個人授信條件不足，借款人可考慮提供一位信用良好且收入穩定的保證人，以增加銀行對借款人還款能力的信心，進而提高房貸成數。

提升貸款利率，以換取更高的成數

若房貸成數與理想值有些許差距，借款人可以與銀行協商，願意承擔更高的利率，以換取額外的貸款成數。通常，利率每提高一碼（0.25%），就有可能換取0.5～1成的額外貸款空間。

五、為何銀行與民間的二胎房貸額度算法不同？

銀行與民間的二胎房貸額度算法存在差異，主要原因在於「普通抵押權」與「最高限額抵押權」的不同。

• 銀行二胎算法

銀行通常採用最高限額抵押權，貸款額度的計算方式為「房屋鑑價乘以成數，再扣除一胎設定金額」，而設定金額通常是貸款金額的1.2倍。

• 民間二胎算法

相較之下，民間機構採用普通抵押權，額度計算公式為「房屋鑑價乘以成數，再扣除一胎剩餘金額」，並且設定金額範圍通常為貸款金額的1.2至1.5倍。

因此，銀行和民間在二胎房貸額度上的計算方式不同，導致貸款條件也有所差異，民間的貸款額度會比銀行更具彈性。不過民間管道良莠不齊，風險也較銀行高出許多，建議找與銀行同等規模的股票上市貸款公司申請二胎房貸，這樣的大型公司保有銀行的公開透明與民間的審核彈性，是銀行之外推薦的二胎房貸選擇。

二胎房貸成數的高低，不僅影響借款人能夠取得的資金額度，也直接關係到借款人的資金運用靈活度。了解影響成數的各項因素，並採取相應的提升策略，對於有資金需求的借款人來說有其重要性。無論是選擇適合的貸款機構，還是改善自身的信用與資產狀況，都將有助於提高貸款成數，實現更高的財務目標。