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在現今社會中，因資金需求而選擇向民間業者貸款的情況屢見不鮮。然而，這些貸款往往伴隨著房屋私設的問題，對於想要進一步處分或利用房產的人而言，可能會造成不小的困擾。本文將深入探討民間房貸中的房屋私設問題，並提供有效的解套方法，協助您重新掌握財產處分的主導權。
一、什麼是民間房屋私設？
房屋私設，又稱為「民間私設」，是指房屋被非銀行等金融機構的第三方，如民間貸款公司、建商或其他個人設定抵押權。這種設置主要是為了保障貸款方的權益，確保借款人在無力償還時，貸款方能透過房產拍賣來回收款項。
1. 房屋私設的常見原因
- 民間貸款擔保：許多人因資金不足而向民間公司貸款，這時房子通常會被設定為抵押品。
- 建商貸款：購屋時因頭期款不足，向建商借款，此時房子可能被設為二順位抵押。
- 生意周轉抵押：商業往來中，可能會因資金短缺而將房屋抵押給合作夥伴。
- 家庭內部保護：為防止家人私自處分房產，可能會進行私人設定。
二、房屋私設的類型與影響
1. 常見的房屋私設類型
- 抵押權設定：用於確保貸款回收，房屋可以買賣，但需有人承接債權。
- 預告登記：限制房屋的自由處分，需經設定人同意方可變賣或貸款。
- 房屋信託：限制房屋在一定年限內的處分，直到信託到期。
- 流抵契約：約定還款期限，若未如期償還，房子直接歸設定人所有。
2. 房屋私設的影響與風險
房屋私設可能會限制財產的處分權，甚至影響所有權與使用權。因此，在進行私人設定時，需謹慎評估相關風險，並選擇可信賴的設置對象。若選擇不當，未來可能會面臨困難的貸款問題。
三、如何解除房屋私設？
解除房屋私設是恢復房產自由運用的關鍵。以下提供三種有效的解套方法：
1. 找親友借錢償還
若因借貸導致房屋被設定，可考慮向親友借款償還原有債務，以解除私人設定。雖然是親友間的借貸，仍應擬定正式合約以保障雙方權益。
2. 利用其他房產申請二胎
若名下有其他房產，可向銀行或大型融資公司申請二胎房貸，用以清償民間貸款，進而解除私人設定。這不僅能減輕還款壓力，還能恢復房產的自由運用。
3. 轉貸融資公司
將房屋私設轉向融資公司，可能也是解套的方法之一。融資公司相對於民間貸款更易被銀行接受，轉貸後可增加未來向銀行申請貸款的機會。
四、民間房貸常見Q&A
Q.有私設的房子可以直接找銀行轉貸嗎？
不行，銀行通常不接受有民間私設的房子。需先償還民間債務，並待私人設定塗銷滿一年以上，才有機會向銀行申請貸款。
Q.房屋私人設定可以查詢嗎？
可以，攜帶身分證、印章至地政事務所或使用地政服務網線上查詢。
Q.房屋私人設定如何塗銷？
完成債務清償後，準備所有資料向地政所提出塗銷申請。
房屋私設雖然能在短期內解決資金問題，但長期來看，可能會限制財產的自由運用。因此，建議在貸款時選擇正規金融機構，避免因私人設定而影響未來的財產權益。若已經面臨房屋私設的問題，希望本文提供的解套方法能助您一臂之力，順利突破資產受限的困境。